Bisnis Properti Semakin “Memanas”?


Kalau boleh saya lihat, bisnis properti di Indonesia semakin lama semakin bagus. Bagaimana tidak, Indonesia dengan berbagai macam pulau, daerah yang begitu luas, dan didukung dengan SDA yang masih berlimpah menjadikan bisnis properti menjadi primadona di beberapa tahun mendatang. Tingkat pendapatan tiap individu yang semakin meningkat, akan lebih mempercepat pertumbuhan bisnis ini, apalagi tidak sedikit orang yang memang ingin memiliki hunian yang praktis, tanpa harus membangun dari awal.

Tapi, terkadang kenyataan tidaklah selalu mulus kan? Banyak faktor yang memang memengaruhi bisnis properti ini. Salah satu batu sandungan, tak lain karena ababilnya nilai tukar rupiah terhadap dolar AS. Beberapa pengembang juga memproyeksikan kondisi ini akan mempengaruhi bisnis properti secara makro memasuki akhir tahun 2013 hingga awal tahun depan.

Ali Tranghanda selaku Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW), juga mengatakan hal yang sama. Menurutnya, ada dua masalah yang dianggap fundamental dalam bisnis properti  untuk saat ini. Pertama, 2013-2014 merupakan salah satu periode siklus property yang sedang melambat setelah booming properti sekitar dua tahun lalu. Kedua, kondisi tersebut diperparah dengan perekonomian yang melemah baik di dalam negeri maupun perekonomian secara global. 

Pernyataan Ali juga selaras dengan prediksi IPW yang menjelaskan bahwa pasar property akan mengalami percepatan dan pertumbuhan hingga tahun 2013, dan mulai melambat pada tahun 2014. Belum ditambah dengan perkiraan terkait kenaikan BI rate pada periode 2013 yang memang sudah terbukti. Kondisi ini memang terkait dengan analisis berdasar siklus pasar dan ekonomi yang saling mempengaruhi. Menurunnya defisit transaksi, merosotnya nilai rupiah dan anjloknya pasar modal akan menjadi trio penghambat dalam hal ekonomi di masa sekarang.

IPW juga memperkirakan bila kondisi perekonomian ini berlanjut hingga triwulan keempat tahun 2013, maka pasar property diperkirakan akan anjlok lebih dari perkiraan semua, minimal terjadi penurunan pertumbuhan sebesar 25% pada tahun 2014 serta menjadikan tahun tersebut merupakan tahun Waspada Pasar Properti. Selain itu pasar properti segmen menengah pun relatif akan melambat dengan menurunnya daya beli akibat meningkatnya BI Rate. Dimana Bank Indonesia akan kembali menaikkan BI Rate dalam semester kedua tahun ini, sehingga akibatnya KPR akan semakin naik dan pasar akan semakin terbatas.

Kiranya hal-hal tersebut harus menjadi concern bagi para pengembang properti di Indonesia. Belum lagi per 1 September 2013 kemarin, Bank Indonesia mulai mengeluarkan aturan LTV (Loan to Value)[1] yang menurut beberapa kalangan termasuk saya pribadi akan berpengaruh terhadap bisnis properti untuk menengah ke atas. Meskipun, ada juga kalangan yang menyatakan bahwa dengan adanya kebijakan LTV ini, akan menjadikan harga property menjadi terkendali dan mendukung program subsidi pemerintah untuk perumahan rakyat dan backlog (selisih antara permintaan dan penawaran) perumahan.

Menurut Mansyur S Nasution, Direktur Mortgage and Comsumer Lending Bank Tabungan Negara (BTN) dalam diskusi bersama Forum Wartawan Perumahan Rakyat, Jakarta (21/7) mengungkapkan bahwa ketentuan LTV dari BI ini adalah untuk menjaga pertumbuhan kredit property di tingkat yang sehat. Kebijakan ini dapat memperlambat pertumbuhan property tipe besar dan komersial. Artinya mempersempit peluang konsumen untuk membeli property dengan tipe besar dan komersial karena membutuhkan uang muka konsumen yang cukup besar. Sehingga pengembang akan mengalihkan pembangunan/pengembangannya kepada perumahan tipe menengah dan kecil.

Sedangkan bagi A Prasetyantoko, Chief Economist Bank Tabungan Negara (BTN) mengatakan bahwa kekhawatiran akan terjadi property buble, secara teori di dasarkan pada dua hal, yaitu kenaikan harga yang terlalu tinggi serta ekspansi kredit perbankan ke sektor tersebut yang terus meningkat. Tetapi, dalam kenyataannya hal tersebut mempunyai pengaruh terhadap segmen yang berbeda, tidak disemua bidang properti terpengaruh terhadap dampak tersebut. Sebut saja terhadap properti segmen Perumahan Rakyat (KPR Bersubsidi) yang permintaannya begitu tinggi. Bahkan ada di beberapa daerah permintaan yang begitu banyak tidak bisa terpenuhi, sehingga menyebabkan terjadi backlog. Hal ini sekaligus membuktikan bahwa property buble tidak berdampak pada semua sektor properti yang ada.

Dari beberapa hal diatas kiranya pengembang properti harus bisa memutar otak terhadap segmen bisnisnya. Saya sendiri menyakini bahwa bisnis ini sih memang masih bisa berkembang kedepannya, asalkan pengembang tahu segmen yang pas bagi objek property sendiri. Kemampuan untuk menerawang tentang kondisi perekonomian Indonesia harus menjadi harga mati jika memang ingin tetap eksis di bisnis ini. Sekali lagi, itu hanya pendapat saya. Selamat berkarya, selamat berbisnis properti di Indonesia.🙂

Ini saya lampirkan infografik survey tahunan untuk Industri Properti di Indonesia dibandingkan dengan negara lain. Semoga bermanfaat.


Hasil Survei Sentimen Pasar Properti di Asia - 2013

#Artikel penuh (untuk infografik diatas) di situs jual rumah di Indonesia, Rumah123.com.

Literature: pakarinvestasi.blogdetik.com, finance.detik.com, propertykita.com


[1] Loan to value ratio (LVR) adalah rasio dalam analisis kredit yang mengukur cakupan jaminan. Untuk menghitung rasio LVR, jumlah total kewajiban peminjam ke bank dibagi dengan nilai agunan total. Misalnya, jika nilai agunan total diperkirakan Rp. 100.000.000 dan jumlah total kewajiban peminjam ke bank adalah Rp. 80.000.000, maka LVR adalah 0,80 atau 80 persen (kamusbisnis.com).

10 thoughts on “Bisnis Properti Semakin “Memanas”?

  1. bisnis online 2014 says:

    semakin lm memang persaingan bisnis akan semakin ketat. siapa yang punya strategi yang jitu di akan bertahan dan sebaliknya

Please, give me advice for my articles!

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s